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李嘉誠、潘石屹、王健林…地產大亨紛紛出逃!中國房地產走向何方

時間:2017-07-13 23:54:14 來源:jiduu.com

【21俱樂部微信號(club21cbh)綜合自中國新聞網、每日經濟新聞、九個頭條網、房天下、虎嗅網】

2013年10月,李嘉誠將一年前剛剛收購的東方匯經中心OFC出售給交通銀行,出售價為90億港元;

2014年8月11日,李嘉誠持股7.84%的亞騰資產出售上海黃浦江一幢寫字樓--盛邦國際大廈;

2014年4月8日,李嘉誠的兒子李澤楷宣布出售位于北京三里屯的地標建筑盈科中心出售;

2014年05月29日,李嘉誠旗下的長和投資全部出售已持股多年的的長園集團股權,從當年1月起,長和投資就開始了減持行動,不到一年半的時間內已經減持了30%的股份;

2015年2月,長江實業旗下公司以5.2億元人民幣出售位于香港新界的商業地產物業盈暉薈;

2015年6月9日,李嘉誠旗下電能實業以售價61.4億人民幣的價格,向卡塔爾投資局旗下全資子公司出售港燈16.53%的股權;

2016年10月26日,長江實業地產以200億元人民幣的售價,賣掉上海陸家嘴的"世紀匯"綜合體。

李嘉誠表示,今明兩年將持續出售房產。

……

2014年2月,潘石屹的SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股;

2014年9月,SOHO中國又宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網;

2016年7月,SOHO中國又將上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險;

再加上近期出售的3個SOHO項目,SOHO中國在三年里共出售了6個項目。

……

2017年7月10日上午,王健林一下子就把萬達的十三個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目轉手賣給了孫宏斌的融創中國,共收資金僅631.7億元。其中,十三個文旅項目91%的股權作價295.75億元,76個萬達酒店作價335.95億元。

前段時間,馬云也說"八年后房子就像大白菜"。

這么多地產大亨"賣賣賣",是不想做地產商了嗎?這到底暗示著什么?

王健林:多次表示"不再做地產商"

據財新網報道,對于這次甩手賣項目、賣酒店,王健林是這么說的:"其實萬達商業的負債并不算高,通過這次資產轉讓,萬達商業負債率將大幅下降,這次回收資金全部用于還貸,萬達商業計劃今年內,清償絕大部分銀行貸款。"他預計,這次交易完成兩年后,萬達商業租金等收入將超過地產收入。

另據萬達內部人士透露,賣掉這些資產,進一步輕資產化,或還有助于萬達商業盡快回歸A股市場。萬達商業不希望被劃入房地產板塊,因目前房地產公司IPO發行幾乎處于停滯狀態。萬達商業IPO的審核狀態為"已反饋"。

萬達集團從兩年前開始提出轉型,萬達集團董事長王健林多次表示"不再做地產商"的想法,雖然現在地產收入仍遠高于公司其他各業務板塊。

王健林不想再做地產商,那他想做啥?

王健林透露,萬達集團戰略會這樣調整:首先是全力發展創新型、輕資產業務,如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等。王健林稱,所有這些業務板塊,除網絡明年才能整體盈利外,其他板塊都有利潤。其次,萬達集團也將大幅減債,計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。

所謂輕資產業務,如輕資產類萬達廣場,內部是這樣劃分的:投資類萬達廣場,即投資者"拿錢下訂單",萬達負責找地、建設、招商和運營。而在合作類萬達廣場模式中,投資者出地又出錢,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,凈租金七三分成,投資者占七成,萬達占三成。

據其半年工作報告披露,今年上半年,萬達廣場以輕資產方式拓展了26個,新開業的萬達廣場有9個,占比達四分之三。王健林預計,今后每年輕資產萬達廣場在40至50個左右。

潘石屹放言"房價會降"!

雖然賣掉了這么多SOHO項目,但潘石屹在接受《每日經濟新聞》采訪時稱,"從我心里面來說,永遠不能夠銷售的,一個是外灘SOHO,一個是望京SOHO。外灘SOHO位置太重要了,望京SOHO太漂亮了,我很喜歡。"只要兩個項目在,潘石屹說,他自己就還是一個開發商。

而至于為什么出售多個SOHO中國項目,潘石屹是這么說的:"SOHO自從決定銷售物業以來,一直秉持做生意最基礎的原則,就是低價買入、高價售出。現在的資產價格相當高起,所以我們會處置一些資產。"

7月11日,SOHO中國董事長潘石屹在北京與公眾討論未來房地產行業的發展,他提到未來房地產會跟共享單車一樣得到"充分利用"。房地產的每一平凡米,每一個車位,都能夠像共享單車一樣,充分的利用起來,這才是房地產的未來。

過去的十年、二十年時間,中國的開發商太勤奮了,建的房子太多了。現在中國一年建的房子,相當于維多利亞時代一個時代建的房子。

現在房子的空置率非常高,這在互聯網時代,在分享經濟時代,是資源沒有利用好。今天說你擁有多少土地,擁有多少房子,我覺得不重要,是一個舊觀念。"

他表示,房地產行業"拿地-開發-銷售"的這種商業模式到2017年基本就已經結束了,地價高,地產企業利潤率很低,天花板已經在來的路上,甚至已經來了。

另一方面,潘石屹也認為人工智能和互聯網時代是反房地產的。他說:"房地產之所以發達,是因為人有擁有的欲望,要有一個房產證。擁有的欲望促成了房價不斷上漲。而在人工智能、互聯網時代使用比擁有更重要,分享比使用更重要。所以互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的。"

為什么他們不想再做地產商?

眼下,錢正越來越值錢,高負債的地產商這兩年日子不好過。

據彭博社2016年發布的報道稱:中國地產商2017年的日子不好過,償債金額創紀錄高點,2017年有173億美元的債券到期,2018年有279億美元的債券到期。

對于中國高杠桿的房地產開發商而言,2017年可能會是借貸盛宴后終于要嘗到苦果的時候。

監管單位已切斷主要融資來源,上海證交所10月提高地產商發債的門檻。此后,地產商就沒有在上海證交所發債。據彭博匯整的數據,過去兩年來,通過上海證交所的發債量占國內發債40%左右。而上述限制舉措恰逢最差時機,因為地產行業明年有173億美元的債券到期,創紀錄高點,2018年還有279億美元的債券到期。

中國政府對于限制發債小心行事,一方面設法溫和抑制不動產泡沫,一方面要避免造成房地產業廣泛的沖擊。據彭博行業研究估計,地產商占中國經濟的比重多達20%。房地產業也受到融資成本普遍增加的威脅。在全球債券回落以及央行緊縮杠桿之際,國內公司債AAA評級的收益率溢價來到2015年7月以來最大。

NN Investment Partners指出,小型地產商將受創最深,而大型地產商仍有能力在上海證交所發債。

"整體來說,2017年融資環境會越來越艱困,"NN Investment駐新加坡資深信貸分析師Clement Chong說。"只有體質強的地產商可以在境內發債,但受到很多條件制約。小型地產商被迫到境外市場發債,前提是得到監管單位批準。"

而據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉撰文稱,隨著中國經濟增速的放緩,以及全球央行重新回歸常態化軌道,我們有可能迎來一個錢越來越值錢的時期。這就意味著借錢的成本更高了。高負債的地產商,今后的日子的確沒那么好過了。

"黑馬"孫宏斌卻一直買買買?

有別于王健林、潘石屹的持續拋售、轉型,房地產界特立獨行的"黑馬"孫宏斌和他的融創中國近幾年則一直在"買買買"的路上停不下來。

孫宏斌表示,這次交易涉及的資金完全來自融創自有資金,截至2017年6月30日,公司賬上還有900多億元現金。然而根據《21世紀經濟報道》分析:自有資金這個說法顯然是錯誤的,只能說融創賬戶上還有900多億現金,但融創的負債更多。根據融創2016年的年報,截至2016年底,融創中國總負債2577.72億,凈負債率121.5%,而2015年融創中國總負債為960.89億元,凈負債率75.9%。借貸總額方面,融創中國從2015年的417.99億,增加到2016年底的1128.44億。

以2017年戰略投資樂視為起點,融創中國已經變成了"加杠桿"最快的房地產公司之一。據一財網報道,如果加上萬達的項目,融創中國目前的負債率或已達到200%。

在融資成本越來越高,金融去杠桿進程加速的背景下,融創為何要以如此高的負債率收購重資產呢?

孫宏斌曾表示,(房地產)行業整體規模再增長很難,但是市場份額將快速向大公司集中,形成的路徑有兩條,一是小公司買了地以后做不了,掙錢退出讓大公司來做,二是企業間的收購、兼并,這對于本身就具備金融屬性的地產行業而言特別重要。

顧云昌表示認同孫宏斌的看法:"中國房地產行業的現狀就是大而強的企業越大越強,弱而小的企業被兼并和淘汰,這是市場經濟發展過程中優勝劣汰的必然結果。中國房地產發展的現階段,在調控政策和市場波動情況下,這樣的集中現象可能會加快,這兩年也正在加快。不少企業就抓住這樣的機遇來進一步擴大市場份額,通過兼并、合作、收購等辦法來拓展市場。很多前十強、前二十強的企業已經顯示出在這方面的威力和進度,孫宏斌就是其中的一員,而且是特殊的一員,這確實是非常好的機遇,中國的房地產市場已經從春秋時期的百花齊放、百家爭鳴到現在的戰國時期七國爭雄的局面,這是市場經濟發展的必然,也是現階段中國房地產市場發展的一個顯著特點。”

張大偉也認為,這筆交易體現了房地產發展到今天進入白銀時代的最主要特征,從過去的拿地競爭到現在的企業之間股權兼并。房地產進入存量運營時代,而在中高端住宅銷售市場非常活躍的融創開始進入酒店、文旅的持有和運營市場。

對于不少業內人士擔憂孫宏斌和融創中國的資金鏈能否保持平衡,顧云昌認為:現在的重資產發展模式既可以加快融創發展的速度,又可能讓其遇到很大的風險。因為重資產很多,融創的資金鏈一旦出現問題,市場一旦出現變化,或者有決策判斷上的失誤,就會造成很大的損失。

張大偉則認為,融創目前已經屬于房地產龍頭企業,過去單一側重中高端住宅市場的發展市場顯得有所狹窄,這種情況下,介入酒店及文化旅游地產市場,也有利于企業的業務開拓。從資本層面看,融創今年股價累計上升接近150%,也體現了資本市場對融創的運營模式認可。

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